家賃保証会社を利用するのに、連帯保証人が必要な場合がある不思議

家賃保証会社




最近の賃貸借契約では、家賃保証会社(賃貸保証会社)の利用を求められるケースが多くなっています

物件情報などで「保証会社」と記載されている場合もありますが、家賃保証会社(賃貸保証会社)を指し示していると理解して良いと思います。

「保険会社(火災保険関連)」とよく混同されている人を見受けますので注意が必要です。

そして、その家賃保証会社(賃貸保証会社)。仕組みをよく理解した上で利用しないと「こんなはずじゃなかった!」の原因にもなりかねません。

ここでは保証会社と連帯保証の仕組みと利用時の注意点を解説してみたいと思います。



賃貸借契約には必須な「連帯保証」と家賃保証会社(賃貸保証会社)

 

アパートやマンションのお部屋の賃貸借契約には必ずと言ってよいほど「連帯保証」が必要です。

借主に何かあって家賃を滞納したなどの場合、貸主は誰かに代わりに支払って貰えるような保証を条件に部屋を貸すのです。

しかし、法的に連帯保証人に滞納家賃を請求できることと、実際にすぐに連帯保証人から回収できることはイコールではありません。

支払いを請求、督促、実際に回収するまでには、一定以上の労力、時間が掛かることも少なくありません。

さらには回収できない事態も実際にはあるのです。

一方、借主によっては連帯保証人を立てられない、もしくは頼みづらいなど、賃貸借契約時に連帯保証人を立てることが大きなネックになる人もいます。

そんな問題をクリアするのが家賃保証会社(賃貸保証会社)です。

家賃保証会社(賃貸保証会社)は、貸主(大家さん)と連帯保証契約を結び、簡単に言えば借主が家賃を滞納した際に、借主に代わってその家賃を立て替えて貸主に支払ってくれるというサービスを行う会社です

もちろん立て替えた家賃は、その後に借主に対して取り立てを行います

貸主にとっては、家賃の滞納リスクを軽減できるメリットがあり、昨今多くの賃貸物件でその利用が必須、もしくは勧められます

ほとんどの場合、仲介する不動産業者の指定した家賃保証会社(賃貸保証会社)を利用することになります

借主にとっては、「家賃保証料を保証会社に支払うことで、連帯保証人を立てる必要がなくなる」というメリットがある場合もあります。

「ある場合も」というのは、「そうではない場合も」あるということです。

ここは特に注意したいところです。

 家賃保証会社(賃貸保証会社)と連帯保証人の両方が必要な場合もある

 

よく家賃保証会社(賃貸保証会社)の利用イコール連帯保証人を立てなくて良い、と理解している人がいます。

もちろん、そういうケースも多いです。

この場合は、親族や友人、会社の上司に連帯保証人を依頼することができない、気がひける人にとっては、相当のメリットであるはずです。

しかしながら、実際には、家賃保証会社(賃貸保証会社)を利用するからといって、必ずしも連帯保証人が必要ないとは限らないということです。

 家賃保証会社(賃貸保証会社)が、連帯保証人を求めるケース

家賃保証会社(賃貸保証会社)によっては、貸主に対し家賃保証を行う一方で、自社と借主のとの間で交わす契約において借主に対し連帯保証人を要求する会社があります。

つまり、家賃保証会社(賃貸保証会社)が、連帯保証人を求めるわけです。

これは、自社が立て替えた賃料の回収に際し、取りっぱぐれないようにしたいのですね。

保証会社は賃貸借契約に先立ち、その借主の保証を行うかどうかの審査を行います。

その審査の結果、条件として連帯保証人を立ててくれば保証しますよ、という場合もあります。

同じ保証会社でも連帯保証人が必要な場合と、必要ない場合があるということです。

貸主が連帯保証人を求めるケース

一方で大家さんつまり貸主が、連帯保証人を求める場合もあります。

家賃保証会社(賃貸保証会社)の利用と合わせて、連帯保証人を必要とするのです。

一般的に、保証会社と貸主の間で交わされる保証契約は、あくまで「滞納家賃」のみの場合が多いといえます。

ところが、貸主のリスクとしては、部屋を出て行った後の原状回復費用等、家賃以外にも回収リスクがあるという事情があります。

そのため、念を入れて連帯保証人も求めるわけです。

家賃保証会社(賃貸保証会社)は保証する前に「審査」を行う

 

気に入ったお部屋が決まり、紹介してくれた不動産業者に申し込みを入れると、家賃保証会社(賃貸保証会社)の利用が必須の物件の場合、まず家賃保証会社(賃貸保証会社)による審査が行われます

家賃の保証が受けられる借主かどうかの結果を待たないと、貸主による入居審査にかけても意味がないのです。

で、その家賃保証会社(賃貸保証会社)の審査とは、何にもとづいて行われるのかということになります。

難しい入居審査と家賃保証会社(賃貸保証会社)

元来、入居希望者の入居可否の審査は貸主、管理会社、その物件の仲介業者などが行っていました。

申込書の記載内容等から、本人の家賃の支払い能力、連帯保証人の保証能力などを判断していました。

しかしながら、判断といってもあくまで一般常識や経験値にもとづくものに過ぎず、どうしても一定の割合で家賃が滞納され、最終的には連帯保証人からも回収できないというケースを避けられないという状況にありました。

その課題に取り組むビジネスを始めたのが家賃保証会社(賃貸保証会社)です。

彼らが保証するか否かの審査方法は様々です。

昨今、業界団体が金融機関の持つ信用情報のデータベースのような賃貸保証データベースを構築し、過去に家賃の滞納および代位弁済の履歴があるか、明け渡しの際の費用をめぐってトラブルになった経歴があるかなどの情報共有化を図り、審査に活用する傾向が強まっています。

信販会社の家賃保証(賃貸保証)はクレジット情報から審査

一方で、信販会社が家賃保証業務を行っている場合もあります。

賃貸借契約には、その会社のクレジットカードを作ることが必須となり、家賃は引落しになることが多いと思います。

ポイントはこのクレジットカードを作るというところにあります。

入居希望者が賃貸借契約の申し込むのと同時に、クレジットカードの申し込みも行うことになるわけです。

すると、保証の審査は信販会社の加盟する金融機関のデータベースにもとづいて審査を行うことができます。

入居希望者に過去にクレジットカードで事故歴等がある場合、審査ではねられてしまうわけですね。

いずれにしても、家賃保証会社(賃貸保証会社)を利用して賃貸借契約を結ぶ場合、彼らの審査は避けて通れません。

保証会社の審査に通らないときはどうするか?

 

審査の結果は大抵、不動産業者を通じて知らされますが、審査に通らなかった場合、その理由は教えてくれません

家賃保証会社(賃貸保証会社)は、不動産業者に対しても審査結果の理由を教えません。

で、もし審査に通らなかった場合、これは残念なことですが、原則的にはそのお部屋への入居を諦めるしかありません。

しかしながら、不動産業者の担当者も、それまでのプロセスで入居希望者と接してきて、この人ならば大丈夫だという印象を得ていて、その物件の貸主と自社の関係性によっては、前向きに相談にのってくれる場合もあります。

不動産業者が提携している家賃保証会社(賃貸保証会社)は、必ずしも1社とは限りません

ですので、ある1社の審査に通らなった場合、他の保証会社の審査に回してくれることもあります。

また、家賃保証会社(賃貸保証会社)を利用するのではなく、しっかりとした親族等と連帯保証契約を結ぶことで賃貸借契約を進めるよう貸主と交渉してくれる場合もあります。

ただ、不動産業者も貸主も、はっきりとした理由は分からなくても審査に通らないということは「何かあるな・・・」という心証を抱き、賃貸借契約には後ろ向きになるのが通常です。

ちなみに不動産業者の心理としては、仲介手数料を頂いてナンボの商売なので、なるべく保証会社の審査に通って契約まで漕ぎつけたいものです。

たまに審査に通らず、不動産業者の担当者に食って掛かるお客様もいますが、その担当者も内心は「オレだって審査に通って欲しかったよ~」と思っているはずです。

家賃保証会社(賃貸保証会社)利用のコスト

 

さて、晴れて審査に通り、貸主の承諾も得られれば、いよいよ賃貸借契約を結ぶことになるのですが、当然、家賃保証会社(賃貸保証会社)の利用には、その段で費用が掛かるわけです。

金額は会社により家賃の1か月分の100%~20%、固定で数万円等、家賃保証会社(賃貸保証会社)により保証料は様々です。

また、見落としがちですが、その後、1年毎もしくは契約更新時等にも一定額の費用が必要となる家賃保証会社(賃貸保証会社)がほとんどですので注意が必要です。

その辺りは事前によく確認しておくと良いと思います。

保証会社は選べない

 

保証料が他よりも高額だということが分かっても、中には数社から選択できることもあるようですが、一般的には、その物件を仲介する不動産業者の指定する家賃保証会社(賃貸保証会社)を利用することになりますので、他社の利用を自分で選択することができないのです。

また家賃保証会社(賃貸保証会社)は一方で貸主側とも保証契約を行いますので、貸主が承諾しない保証会社を不動産業者としては指定するわけには行きません。

保証会社の利用に対して疑問に感じたら

 

近年、賃貸借契約において、かなりの割合で利用必須が増えている家賃保証会社(賃貸保証会社)の利用。

そのかかる費用や、保証会社に対して収入のしっかりとした連帯保証人を立てなければならないなど疑問を持つ人も少なくありません

また、保証するはずの当の家賃保証会社(賃貸保証会社)自体が、昨今倒産に見舞われるケースも増えています。

あるいは滞納した家賃を立て替えたが、その後の取り立てが強引であるなどの利用者とのトラブル、滞納家賃の代位弁済の請求が少し遅れただけで保証しないという貸主とのトラブルなども多く見受けられるのが実情です。

率直にいえば、家賃保証会社(賃貸保証会社)も企業として信頼できる会社と、そうではない会社が分かれます

事前の確認や下調べを行い見極めることがとても重要になっていると思います。

また入居希望者の事情、例えば、連帯保証人を立てられないなどの場合、自ずと利用できる家賃保証会社(賃貸保証会社)は限られるなど、必ずしも入居希望者の立場に立ったサービスとはいえない場面を感じることも少なくありません。

家賃保証会社(賃貸保証会社)の利用が必須でない物件選びをするのも一つの選択肢

そうした中で、膨大な物件情報の中で、保証会社の利用が必須でない物件を1つの条件として物件探しを行うというスタンスも良いと思います。

大抵は、インターネット上の物件情報でも、入居者募集チラシ等にでも、諸条件の一つとして記載されているものです。

「利用可」となっている物件は、「利用しても良い」という意味なので、「必須」ではない物件になります。

ただ、家賃保証会社(賃貸保証会社)を利用しない賃貸借契約の場合、99%以上連帯保証人を立てることが必要となることには理解が必要です(保証会社を利用しても連帯保証人が必要なケースがあることは先述した通り)。

貸主の立場、借主の立場、家賃保証会社(賃貸保証会社)の立場、仲介する不動産業者の立場、どの立場に立っても、賃貸借契約におけるこの「保証」の問題には言い分があり、それぞれ一理も二理もあるというのが筆者の実感です。

賃貸物件を借りる際、少しそんなことにも思いを巡らし、自分で納得できる妥協点が見つけられた物件で賃貸借契約を結びたいものです。