その土地の相場、価格の目安は不動産屋に聞かなくても調べられる

土地の相場を調べる




土地の価格は、他の物やサービスと同様、市場の原理すなわち需要と供給のバランスによって決まります。

その年、その時期、その場所によって価格は変動します。

ですので自分が取得したい地域、場所の土地がおよそいくらになるか、通常は不動産業者に聞くことが一般的には多いと思います。

ですが、市場における需給で決まるといいながらも、およその目安のようなものがあります。

それが不動産の価格を公的に表す「地価公示価格」と「路線価」です。

これを調べることにより、不動産屋に聞かずとも、興味ある土地の価格の目安を知ることができるというわけです。



地価公示価格の調べ方

「地価公示価格」は、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日現在の各地において標準地を選定しその「正常な価格」を3月下旬に公示するものです。

で、「正常な価格」とは何か?というこになりますが、国土交通省によれば

「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいいます。
各標準地の「正常な価格」は、土地鑑定委員会が、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って判定します。

ということです。

もう少し突っ込んで考えると、「自由な取引」とは何かということがありますが、これは売り手、買い手双方に「特殊な事情」がない状態での取引きということになります。

例えば、売り手がとても売却を急いでいるとか、買い手がその不動産を取得できないと困る特殊な事情を抱えているとか、そういったことが双方にない場合の取引ということです。

その意味でこの価格は「目安」となる、というわけです。

で、この価格。一般的には

不動産の時価の90%を表している

と言われています。

また、同じようなものに「都道府県地価調査による価格(基準地標準価格)」というものがあります。これは各都道府県知事が国土利用計画法施行令第9条の規定に基づいて、毎年7月1日時点の基準地の標準価格(基準地価格)を判定したものです。

これら地価公示価格、基準地標準価格は現在、国土交通省のホームページから誰でも自由に調べられるシステムがあります

「標準地・基準地検索システム」

地価公示価格を調べる

地価公示価格、基準地標準価格は国や都道府県が判断する価格ですので、しっかりとした基準にはなるのですが、難点をいえば公示される場所があくまで「選定された」場所だけに限られるところです。

土地の価格は、同じ近隣地域であっても地籍や形状、どのような道路に接しているかなど、その土地その土地固有の状態を鑑みた形で決まるものです。

ですので、公示価格はそのエリア一体の価格というわけではないのです。

あくまでも「目安」ということですね。

またもう一つの難点としては、タイムラグがあるということです。

先述したように地価公示価格であれば、その年の1月1日の・・・であるので、不動産市場が激しく動いている年などは月が経てば経つほど実勢価格と乖離が生まれる可能性があります。

路線価の調べ方

一方で、国が土地の値段、価格について基準を示したものに「路線価」があります。

「路線価」とは、主に相続税・贈与税の算定基準となるものです。地価公示価格が国土交通省によるものであったのに対し、こちらは国税庁・国税局長が実施機関です。

全国の都市の中心部、周辺部において「道路」を基準に細かく土地の価格を表示しています。毎年8月1日の発表となります。

そして、この「路線価」。

「地価公示価格」の約80%の水準といわれています。

ちなみに「地価公示価格」は、不動産の時価の約9割でした。

調べる際は、国税庁のサイトから調べられます。

「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」(国税庁)

路線価の調べ方

 

 

路線価には、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額が示されています

こんな感じです。

上図は参考として東京都杉並区の梅里1丁目あたりの路線価図です。

道路毎におよそ「3600」~「3900」という数字が示されています。

これは、この道路に面している土地の「路線価」は1平方メートル当たりおよそ360,000円~390,000円ということを表しています。

固定資産税評価額を調べる?

土地の価格、値段の目安の調べ方はその他にもあります。

「固定資産税評価額」もその一つです。

しかし、これは土地の所有者に毎年春ごろに届く納税通知書で確認したり、固定資産税台帳の閲覧で確認するということになり、納税義務者や相続人、借地権者など特定の人にしか知り得ない価額です。

親しい知人から土地を購入する際であれば、

「ちなみに固定資産税評価額はいくら?」

と聞く手はあるかもしれませんが、まあ、どうでしょうか。あまり気軽ではありませんよね。

参考までに固定資産税評価額は地価公示価格の70%となります。

本格的に取引を検討する段であれば仲介する不動産屋を通じて当該資料として示して貰うなどのことはありますが、この記事の趣旨である「不動産屋に聞かなくても・・・」ということを踏まえるとまた別の話かと思います。

過去の実際の不動産取引価格を調べる

過去に実際の不動産取引でいくらで取引をされたかということを調べることもできます。

これも国土交通省がデータとして公表しており、不動産業者に限らず誰でも調べることができます。

このデータは、国土交通省が不動産業者から得たアンケート調査の結果などを基に作られたデータということです。

プライバシーの問題等あるので、どの土地、物件であるかは特定できないようになっていますが、その地域で実際にどれくらいの価額で、どんな不動産が取引されているのかを知るには良いデータです。

特に、最寄り駅、駅徒歩、取引のあった面積、坪単価、平米単価、道路の幅員、建ぺい率、容積率、取引のあった年月などが示されているので、土地の購入を検討して土地の価格の目安、相場を調べている人にはもってこいです。

ただし、先述した「自由な取引」による「正常な価格」なのかどうかでいえば、それは分かりません。

売り急いでいる人、買い急いでいる人、特殊な事情のあった取引きの価格ということもあり得るので、留意する必要があります。

「土地総合情報システム・不動産取引価格情報検索」(国土交通省)

土地の価格の目安、相場を調べ方のまとめ

見てきましたように、土地の価格の目安、相場は、

国土交通省の示す「地価公示価格」

各都道府県の示す「基準地標準価格」

国税庁の示す「路線価」

「過去の実際の不動産取引価格」

などによって簡単に誰でも調べることができます。不動産屋に聞かなくても良いのです。

不動産屋に聞いてしまい、後々の営業攻勢のきっかけを与えずに済むのです。

また巷の不動産ポータルサイト等で土地の相場を調べられるようになっていますが、元のデータはこれらのデータを活用している場合が多いと思います。

実際に自分で調べる際は、一つの数値だけではなく、組み合わせて土地の価格の目安、相場を考えるというスタンスが良いと思います。

不動産屋に聞く前に自分で調べることにより、およその「相場観」が出来上がり、その後に土地を探す際にも大いに役立つことになることでしょう。