ローン特約あっても先行の改装費は住宅ローン不成立時払う義務あり?




Aさんは、住宅ローンを組んで不動産業者B社(売主)から中古の一戸建て住宅を購入することになりました。

その際、Aさんは、自分の希望するシステムキッチンへの交換と全室の壁紙と床材の張替工事(改装)が済んでいる状態を条件として、売買契約を交わしました

ところが、Aさんが申し込んだ住宅ローン。

金融機関はAさんが希望した金額を貸すことが出来ないということに。つまり住宅ローンは不成立。

Aさんは、不動産業者B社に対し、住宅ローンの不成立により売買契約の解除(または白紙撤回)を申し出、支払い済みの手付金の返還を求めました。

売買契約にはいわゆるローン特約(ローン条項)があります。

しかし、B社は売買契約の解除(または白紙撤回)には応じるものの、Aさんの希望で施した改装に関しては、その工事費を全額支払えとAさんに請求してきました。

Aさんはその中古住宅の改装工事費を、住宅ローンの不成立時でも支払う義務があるのでしょうか?



住宅ローンは「ローン特約」アリが基本

 

住宅を購入する時、金融機関からお金を借り、つまり住宅ローンを組んでの購入を考える人は多いと思います。

ところが、銀行などの金融機関と住宅ローンの契約をするためには、購入する不動産物件の売買の具体的な内容が明らかになっていなければなりません。

つまり、まずは不動産の売買契約を交わし、それをベースに住宅ローンを申し込み金融機関の審査を受けるという段取りになることが多いといえます。

その際、売買契約は締結しているのに、住宅ローンの審査が通らなかったら一大事です。

お金の調達が出来ないのに、お金を支払ってその不動産を購入しなければならないという事態に陥るのです。

これは非常に不安。そんな綱渡りをするのでは、売買契約書に印鑑を押す手が震えるというものです。いや押せません!

そこで、売買契約締結のハードルが低くするために、買主の不安を払拭しようという特約条項を売買契約書に入れることが多くなりました。

それが「ローン特約」です。

ローン特約とは一言でいえば、

住宅ローンが不成立の場合、その売買契約は白紙に戻せますよ

ということです。

多少細かく言うと、ローン特約には2パターンあります。

一つは、住宅ローンが不成立の場合は、その売買契約が「失効」するという趣旨のもの。(解除条件型)

もう一つは、同じく住宅ローンが不成立の場合は、買主が無条件で売買契約を「解除」することができるとするものです。(解除権留保型)

前者は、住宅ローンの不成立は売買契約を不成立にさせるという条件という趣旨。

後者は、住宅ローンが不成立になった場合、買主側が契約解除できる権限を持っているという趣旨です。

いずれにしても、住宅ローンがダメな場合は、売買契約は白紙になる(できる)ということで、不動産の売買契約を締結するにあたり、買主としてはだいぶ不安は拭える特約条項ということができますね。

売買契約の履行に着手している場合、契約の解除は許されない

 

ところが、Aさんの場合にはもう一つやっかいな問題がありました。

Aさんが購入しようとしたのは中古住宅。

中古住宅を購入する際、そのままでは内外装が傷んでいて嫌だと思う人は多いと思います。

そこで売主が不動産業者の場合、中古住宅を元の所有者から購入し、リフォームやリノベーションを施して販売する業者がいます。

その場合、内外装のプランは不動産業者が、「どうしたら買って貰いやすくなるか?」を念頭に改装工事を施し、その費用はプラスオンして売り出します。

その一方、リフォームする箇所は買主の希望に応えるサービスという形式を取る不動産業者もいます。

その方が買主の好みに合うでしょうし、リフォームを交渉の材料にできる、余計な工事をしなくて済む=低コストになる、売りやすいという考えです。

いずれにしても営業上の考えということですね。

で、Aさんと不動産業者B社のトラブルは後者の方。

不動産業者B社とAさんの間についた話は、「希望通りの改装工事が終わった状態」で売買するということでした。

つまり改装工事は売買契約における履行義務の一つとされたわけです。

そしてB社はその履行に着手、すなわち改装工事を行いました。そこが問題です。

売買契約が成立した場合、「履行の着手」がなされるまでは、買主側は手付金を放棄することで売買契約の解除をすることができます

しかし、「履行の着手」後における手付放棄による契約解除は許されないのです。

ローン特約は「履行の着手」を時期の制限としていない

 

では、Aさんは不動産業者B社に改装工事費を支払わなければならないでしょうか?

(B社は契約を白紙撤回することまでは拒んでいないものの・・・)

ローン特約は一般的に、住宅ローン不成立の場合には、買主は無条件に売買契約を解除できる(あるいは白紙撤回)という内容です。

そして、「履行の着手」までは解除できるという時期の制限はないのです。

それは、住宅ローンの不成立イコール、遡って売買契約そのものが成立していないということでもあります。

売買契約における履行の着手云々の前に、売買契約が成立しなかったということです。

ですから、買主が住宅ローンの不成立で、売買契約におけるローン特約に基づいて契約の解除(白紙撤回)を行った場合、売主が売買契約の履行として支出を伴うことをしていたとしても、売買契約そのものが白紙になった以上、その費用の負担を買主に求める根拠がないということです。

売主側が「なかったことになるかもしれない売買契約」の履行を自らの判断で先行して行ってしまったということです。

本来であれば、不動産業者B社は、Aさんの住宅ローンの成立を確認してから改装工事を行うべきであったということができるのです。

よってAさんはB社の請求を突っぱねることができるのです。

ローン特約は売主の立場への配慮も必要

 

以上のようにローン特約は、不動産売買契約における買主保護という観点からかなり重要な特約条項といえます。

とはいえ、この特約条項。

買主「ローンが成立しなくてさあ。契約を解除させてくれる?」

などと、ローンが不成立になったと形式的な口実をつくることで、逆に買主の一方的な契約解除に使われる恐れもあり、売主としてもやはり売買契約に不安がつきまとうことになりかねません。

で、それを防ぐために売主サイドに以下のように配慮されていることも一般的です。

  • 売買契約締結後速やかに必要書類を金融機関に提出するなど、住宅ローンの承認を得られるように買主に努力義務があるとする
  • 買主が住宅ローンを申し込む金融機関名、金額等を明らかにする
  • 住宅ローンの承認予定日などを明らかにする
  • 解除権留保型のローン特約の場合は、ローンが不成立だった場合、解除の期限がいつまでを明らかにする

まあ、きちんとした金融機関に本気で住宅ローンを申し込むのであれば、特に問題はない内容だと思います。

あくまでも「ローン特約を使っていつでも契約の解除を出来るようにしておこう」とたくらむ買主をヘッジするためということですね。

ローン特約の条文参考例(解除権留保型)

 

(融資利用の場合)

第〇条 買主はこの契約締結後すみやかに、標記の融資のために必要な書類を揃え、その申し込み手続きを行わなければならない。

2 標記の融資承認予定日までに前項の融資の全部または一部について承認を得られないとき、買主は、標記の契約解除期日までにはこの契約を解除することができる。

3 前項によって、この契約が解除された場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。また本物件の売買を媒介した宅地建物取引業者も受領済の報酬を売主および買主に無利息で返還しなければならない。

4 本条による解除の場合は、(手付解除)および(契約違反による解除)の規定は適用されないものとする。