「手付金」とは何か?履行の着手までは「手付解除」できるとは?

手付解除




不動産を購入する際、売買契約に際して「手付金」という名目で、先行してある程度まとまったお金の支払いを売主側から求められることがあります。

さて、この「手付金」とはいったいどんな性質のお金なのでしょうか?

また契約の履行の着手までは、「手付解除」できるとはどういう意味なのでしょうか?



「手付金」の放棄と売買契約の解除(手付解除)

 

「手付解除」とは売買契約などで、「手付金」を支払うことによって、相手方が履行に着手するまでは、手付金を放棄することによって契約を解除できるようにすることです。

手付金は通常は「買主」側が支払う場合が多いといえます。

契約の方法は自由なのでもちろん売主側が「手付金」を支払うというケースはないとは言い切れませんが、それはともかくとして、つまり「手付金を支払った側」と「手付金を支払わなかった側」とがいるわけです。

それで、「手付金を支払った側」はそれを「もう返してくれなくていいよ!」と損を覚悟で放棄すれば、一度は結んだ契約を解除することが出来るということです。

一方、「手付金を支払わなかった側」一般的に売主側はどうなのかと言えば、手付金の2倍の額を支払うことにより契約を解除することが出来るのです。

「貰った手付金はお返しします。さらにそれと同じ額支払うから契約を解除させて!」という感じです。

これで、契約を解除する場合は、双方同じ金額の金銭の損が必要ですよという、リスクは平等という考え方ですね。

ちなみにこの意味合いを持っている手付のことを「解約手付」といいます

手付解除の条件である「履行の着手」とは?

 

ところで、この「手付解除」には条件がつきます。

「相手方が履行の着手をするまでは」という条件です。

履行の着手とは、契約の履行すなわち、契約でした約束をすでに果たし始めること、実行し始めることです。

例えば、買主側でいえば、既に内金を支払うとか、新居に合わせた家具を既に購入してしまった、とか。

売主側でいえば、買主の都合で先行登記をしたとか、売買物件の一部を引き渡したとか。

既に、約束に則って進めていることということです。

「もう○○しちゃってるし、今さら手付金放棄したって、契約解除できないよ」ということです。

具体的にどんな行為が、手付解除を拒める「履行の着手」にあたるか?

 

「履行の着手」の意味合いは分かりました。しかし、ここで問題が生じます。

「もう○○しちゃっているし・・・」の○○が何だったら「履行の着手」として、「手付解除」を拒める理由に該当するかという問題です。

「履行の着手」により「手付解除」が出来ない場合、それでも契約を解除するとなると、それは「契約不履行」にあたり、損害賠償や違約金支払いの問題となってしまうのです。

だから何がこの、「手付解除」が可能な「履行の着手」に該当するかということは、裁判になることも少なくない大問題なのです。

中古マンションの売買契約の例で考えてみましょう。

買主は、売主側の負担でリフォーム工事を施してから引き渡すということで売買契約が成立しました。

しかし、その後買主は止むを得ない事情で手付解除をしようとしたところ、売主側は

「もう一部分工事しちゃったから、履行の着手だよ。手付解除できないよ。どうしても契約を解除するのなら損害賠償請求するから」

と言ってきました。

さて、これは「手付解除」が出来ない「履行の着手」に該当するかどうかという問題になります。

ここで答えを先にいいますと、「該当する場合もあれば、該当しない場合もある」ということになります。

いやあ、曖昧ですね。ごめんなさい。

それくらい線引きがビミョーとご理解頂ければと思います。

例えば、既に済んでしまった工事が、壁紙の張替からフローリングの張替など結構なボリュームであったらどうでしょう?しかも壁紙の色は買主のリクエストに応えていたりして。

これでは、やむを得ない理由があるからといって、手付金の放棄だけでは、売主側は工事代金の支払いを考えると、たまったものではありません。

だから「履行の着手をしているから、手付解除はできません!」といってそれが通ると思われます。

でも例えば、済んでしまった工事が買主のリクエスト通りだといっても、「コンセントの箇所を2か所増やした」だけだったらどうでしょうか?

確かにコンセントの増設も契約で約束したことですから、買主側も既に義務を果たしたといえますが、物件の売買金額に比較しても、とても軽微なものですので、「履行の着手」とまではいえないと判断される可能性が高いといえます。

よって買主側は手付解除に応じるべきなのです。

では、済んだ工事はコンセントだけだけれど、その他の部分の工事に必要な高額の建材を引渡しの期日を鑑み既に購入済であったらどうでしょう?

いえ、工事はまだ何もしていませんが、リフォームのデザイン、設計は既に済んでおり、建材も半分くらいは発注済みであったら?

このようにケースバイケースで判断せざるを得ないといえます。

モメてモメて最高裁まで行った場合の判例によりますと「履行の着手に当たるか否かは、行為の態様、債務内容、履行期の決定の趣旨、目的、関連する行為の時期等諸般の事情を総合的に勘案して決めるべき」と、これまた「ごもっとも」ですがビミョーな判断になるということが分かります。

手付解除が可能な期日が設定されることも多い

 

ですので、昨今では契約上、「期日」で縛ることも多いようです。

「○月○日までは、手付解除できますが、それ以降は応じませんよ」という条項が入っている場合が多くなっています

ただし、売主側が不動産業者(宅地建物取引業者)の場合、この期日を超えたから手付解除は応じないという方法は認められていませんので注意が必要ですね。

宅建業者は「正当な理由」なく買主の手付放棄による解除を拒むことまたは妨害することは禁止されていて、「期日」が設定されていたからというのは、「正当な理由」にならないということです。

いずれにしてもこの「手付解除」と「履行の着手」の問題は結構やっかいです。

「解約手付」の意味を理解しておくことはもちろんですが、「手付金を放棄すれば契約って解除できるんでしょ?」くらいの軽い理解で契約をしていると、大きなトラブルに発展することもありますので要注意ですね。