定期借家契約の賃貸物件でも賃貸契約を更新できるのか?

定期借家契約と更新




アパートやマンションを借りると契約期間が過ぎた後、その契約が「更新」できるかどうかが気になります。

一般的に、居住用の部屋の賃貸借契約の契約期間で多いのが2年。

生活の拠点としてある程度長くその部屋を借りたいと考えている場合、その更新できるか否かは大きなポイントですよね。

実はその更新、契約の種類により、できるかできないかが大きく分かれるということをご存知でしょうか?



借家契約の種類は大きく分けて二つ

 

まず部屋等を借りる際の賃貸借契約には大きく2種類の契約があります。

一つは「普通借家契約」

もうひとつは「定期借家契約」です。

この二つの契約方法、一番の違いは「更新の制度」があるか、ないかです。

「普通借家契約」にはあります

しかし「定期借家契約」にはありません

ここは本当に重要なところです。

「普通借家契約」か「定期借家契約」かを、どうやって知るか?

 

つまり、部屋の募集チラシやウェブサイトを見て、「契約期間=2年」となっていても、その契約の種類により、期間満了時に契約が更新できるかできないかが異なるということなのです。

そしてその部屋の契約の種類がどちらかということは、契約書は当然ですが、募集広告にもほとんどの場合きちんと記載されています。

「普通借家契約」の場合、文字通りには書かれていないことも多いですが、「更新可」とか書かれている場合は「普通借家契約」と考えてよいと思います。

一方「定期借家契約」の場合は、その旨大抵は書かれています。省略されて「定借」「定期」と記載されている場合も多いようです。

「普通借家契約」においては、貸主側に解約する「正当な事由」がなければ「更新」できる

 

普通借家契約の場合、契約期間が終了する際、借主が引き続きその部屋に居住することを望めば、原則的に契約を更新することができます

ただし、貸主側に「正当な事由」があって、1年前から6ヶ月前までに更新を拒絶する旨の通知があった場合は、更新できないこともあります

で、「正当な事由」とは何ですか、ということになりますが、借主が家賃を払わないなどの「契約違反行為」や、近隣に著しく迷惑をかけるといった借主側に問題がある場合もありますが、借主側に問題がなくてもアパートが老朽化して建て直さないと危険であるとか貸主側が抱えている問題が「正当な事由」となることもあります。

ただ、借主側に契約違反などがなければ、貸主側の「手前勝手な都合」は「正当な事由」として認められないケースがほとんどですので、つまるところ、「よほどなことがなければ更新できる」と考えて差し支えないでしょう。

「定期借家契約」は、「更新」のない契約です

 

「普通借家契約」では、契約期間満了後に原則的に「更新」できました。

一方、「定期借家契約」(定期建物賃貸借契約)の場合、「更新」はできません

契約期間が終了すると、そこでおしまいです。

要注意です。

ところが、定期借家契約だと契約期間が終了すると必ず退去しなければならないかというと、必ずしもそうとも限りません

もちろん貸主、借主同意の下ですが、「再契約」として再び賃貸借契約を結んで同じ部屋に居住し続けられることもあります

「更新」ではありません。あくまでも「再契約」です

募集広告に「再契約可」などと記載されている場合はもちろんですが、記載されていなくても可能な場合もあります。

では何故、「更新可能」な普通借家契約にしないのでしょうか、という疑問が湧いてきますが、これは、貸主側の考え方といえます。

貸主が「定期借家契約」にする理由とは?

 

貸主によっては、例えば「3年間海外赴任の間だけ部屋を貸したいが、帰国したらまた自分たちでその部屋に居住したい」など、はっきりと契約期間終了後に借主に退去して貰いたい事情があって「定期借家契約」を選択する人もいます。

しかし、中には数年先までは特段これといった事情もなく、むしろ良い借主であれば多少は長めに借りて貰いたいが、「定期借家契約」を選択する貸主もいます

普通借家契約であると「正当な事由」がない限り、借主が希望すれば契約の更新を認めざるを得ません。

5、6年は部屋を貸し続けても問題ないということは見通せても、10年先まで考えると何があるかは分かりません。

いざ10年先に借主に退去して貰いたい事情が生じても、いったん普通借家契約を結んでしまうと、正当な事由がない限り更新を拒絶できません

それでも退去して貰うには相応な話し合いや、時には「立ち退き料」を支払う必要も生じるかもしれませんし、場合によっては裁判沙汰になる可能性も孕みます。

また借主によっては、明確な「契約違反者」とはいえないまでも、ちょこちょこと迷惑行為を重ねたり、近隣トラブルを発生させるような「退去して貰いたいなと思う人」であることもあります。

それらの場合に、ある一定の時間さえ経過すれば、紛争に発展する可能性なくスムーズに退去して貰えるということにメリットを感じて「定期借家契約」を選ぶ貸主がいるのです。

このタイプの貸主ですと借主に問題がなく、自分に特段の事情が生じない限りは「再契約」に応じる、むしろ「再契約」を希望するといえます。

そして昨今この「定期借家契約」の場合は増えているように感じます。

まあ、ひとことで言えば大家さんのリスクヘッジと言えるかもしれませんね。

 

借りたい部屋が「定期借家契約」になっているから借りない方が良いということはありません。

不動産業者にその貸主とその「定期」のニュアンスをよく聞いた上で、自分の居住スタイルと合わせて検討すると良いと思います。

ただし、必ず「再契約」できる定期借家契約というのはあり得ないということは意識しておく必要はあると思います。